Основания отказа в переводе жилого помещения в
нежилое помещение
Основания отказа в
переводе жилого помещения в нежилое помещение
Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий
перечень оснований для отказа в переводе жилого
помещения в нежилое помещение или нежилого помещения
в жилое (ст. 24). Такими основаниями являются:
• непредставление определенных Жилищным кодексом РФ
документов (то есть если заявитель не представил
хотя бы один из следующих документов: письменное
заявление с просьбой дать разрешение на перевод
помещения; подлинники или заверенные нотариусом
копии правоустанавливающих документов (например,
свидетельство о праве собственности, договор о
куплепродаже недвижимости и т.п.) на переводимое
помещение; план переводимого помещения с его
техническим описанием (а если переводится жилое
помещение технический паспорт жилого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое
помещение (даже если этот дом одноэтажный);
подготовленный и оформленный в установленном порядке
проект переустройства и (или) перепланировки
переводимого помещения (если это необходимо для
обеспечения использования переводимого жилого
помещения в качестве нежилого или переводимого
нежилого помещения в качестве жилого);
• несоблюдение предусмотренных Кодексом условий
перевода помещения. Согласно ст. 22 ЖК не
допускается перевод, если: доступ к переводимому в
нежилое помещение жилому помещению невозможен без
использования помещений, обеспечивающих доступ к
жилым помещениям; отсутствует техническая
возможность оборудовать указанный выше доступ;
переводимое жилое помещение является частью жилого
помещения либо используется собственником данного
помещения (или иными гражданами) в качестве места
постоянного проживания; право собственности на
переводимое помещение
обременено правами какихлибо лиц; квартира в
многоквартирном доме расположена выше первого этажа;
под квартирой, переводимой в нежилое помещение,
расположено жилое помещение; налицо несоблюдение
иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК;
• несоответствие проекта переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения требованиям
законодательства (например, градостроительного,
архитектурного, санитарногигиенического,
противопожарного и т.д.).
Решение об отказе в переводе помещения должно
содержать основания отказа с обязательной ссылкой на
конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе
помещения выдается или направляется заявителю не
позднее, чем через три рабочих дня с момента
принятия такого решения, и может быть обжаловано
заявителем в судебном порядке.
Так, Общество обратилось в арбитражный суд с
заявлением к администрации г. Нальчика о признании
недействительным отказа в переводе жилого помещения
в нежилое и об обязании администрации перевести
жилое помещение квартиру в нежилое, в целях
использования под офис с устройством отдельного
входа путем разборки подоконной части капитальной
наружной стены с учетом проекта (уточненные
требования).
Решением от22.05.06, оставленным без изменения
постановлением апелляционной инстанции от 14.07.06,
в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что общество при
обращении с заявлением о переводе жилого помещения в
нежилое не предоставило надлежаще оформленный и
утвержденный проект перепланировки помещения,
предусмотренный п. 2 ч. 2 статьи 23 Жилищного
кодекса РФ, в связи с чем отказ в переводе помещения
обоснован.
В кассационной жалобе общество просит решение и
постановление отменить, принять по делу новый
судебный акт. За явитель указывает, что при подаче
заявления о переводе помещения в нежилое им
предоставлены все необходимые документы, указанные в
статье 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является
проектной документацией в смысле постановления
Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 №
1008, поэтому не подлежит государственной
экспертизе. Кроме того, проект согласован в
установленном порядке.
Администрация возражает против удовлетворения
кассационной жалобы, считая судебные акты законными
и обоснованными. В судебном заседании представитель
администрации пояснил, что жильцы смежных квартир
жилого дома не дали согласия на перепланировку
жилого помещения в нежилое, в связке чем
администрация лишена возможности принять
соответствующее постановление.
Федеральный арбитражный суд СевероКавказского
округа, изучив материалы дела, изложенные в
кассационной жалобе доводы и выслушав представителей
сторон, считает, что кассационная жалоба
удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, по договору
куплипродажи общество приобрело в собственность
квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано
свидетельство о государственной регистрации права.
Письмом общество обратилось в администрацию с
просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с
указанием, что предполагается использование
неиспользуемого жильцами сквозного прохода и
соответствующая перепланировка жилого помещения.
Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса
о переоборудовании квартиры под офис общество
предоставило письмо на имя главы администрации;
технический паспорт на квартиру (копия); эскизный
проект переоборудования квартиры под офис; согласие
соседей на переоборудование квартиры под офис;
заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР;
поэтажный план здания; согласование перепланировки с
Управлением государственной жилищной инспекции.
Письмом от 28.11.05 администрация отказала в выдаче
разрешения на переоборудование квартиры под офис
диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по
градостроительству и земельным отношениям не дала
положительное заключение в связи с нарушением
градостроительных норм и многочисленными жалобами
жильцов дома.
Считая отказ незаконным, общество обратилось с
рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суд правомерно
руководствовался нормами материального права,
регламентирующие отношения жильцов многоквартирного
здания. В соответствии сч. 1,2 ст. 22 Жилищного
кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое помещение
допускается с учетом соблюдения требований
настоящего Кодекса и законодательства о
градостроительной деятельности. Такой перевод не
допускается, если доступ к переводимому помещению
невозможен без использования помещений,
обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или
отсутствует техническая возможность оборудовать
такой доступ к данному помещению.
Согласно частям 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и
пунктам 8, 9 Положения о порядке переустройства и
(или) перепланировки жилых помещений и переводе
жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в
жилые в г. Нальчике, утвержденного решением
Нальчикского городского Совета местного
самоуправления от 21.04.06, для перевода жилого
помещения в нежилое помещение собственник
соответствующего помещения или уполномоченное им
лицо в уполномоченный орган представляет, в числе
прочих документов, подготовленный и оформленный в
установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения (в случае,
если переустройство и (или) перепланировка требуются
для обеспечения использования такого помещения в
качестве жилого или нежилого помещения).
В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного
органа о переводе помещения в нежилое является
основанием проведения такого переустройства и (или)
перепланировки с учетом проекта переустройства, и
(или) перепланировки.
В соответствии с пунктом 1.7.1 постановления
Госстроя РФ от 27.09.03 № 170 «Обутверждении Правил
и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
перепланировкой жилых помещений является: перенос и
разборка перегородок, перенос и устройство дверных
проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных
квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет
вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь
и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
устройство или переоборудование существующих
тамбуров.
Как/установили суды, для перевода спорного помещения
в нежилое необходима организация отдельного доступа
в него/то есть перепланировка с отдельным входом. В
этой связи суд первой инстанции обоснованно указал
на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ,
предусматривающей основания и порядок перепланировки
жилого помещения.
Как следует из материалов дела, при обращении в
администрацию с просьбой о переводе жилого помещения
в нежилое общество не поднимало вопрос о
необходимости переустройства спорного помещения.
Между тем заявитель обязан был подать заявление в
форме, утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.04.05 №266, с приложением
необходимых документов. На момент обращения общества
к администрации с заявлением действовало Положение о
порядке переустройства помещений в жилых домах на
территории г. Нальчика, утвержденное решением
нальчикского городского Совета местного
самоуправления 10.08.04. В разделе 2 указанного
положения определен порядок оформления
переустройства помещений, соблюдение которого
общество не доказало.
В связи с этим кассационная жалоба была оставлена
без удовлетворения29.
|
