Условия перевода жилого помещения в нежилое
помещение
Условия перевода
жилого помещения в нежилое помещение
Перевод жилого помещения в нежилое помещение
является коммерчески выгодным, поскольку доход от
сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или
офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с
жилым помещением. В то же время перевод жилой
квартиры в нежилой фонд процесс достаточно
дорогостоящий и длительный. Поэтому многие
предприниматели задаются вопросом: нельзя ли
предполагаемый офис «без перевода» разместить в
приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать,
что сделки, связанные с арендой, безвозмездным
пользованием, а также иным, не связанным с
проживанием граждан использованием организациями
жилых помещений, которые не были переведены в
нежилые в установленном порядке, являются
ничтожными.
Так, Прокурор Амурской области в защиту
государственных интересов обратился в Арбитражный
суд Амурской области с иском к государственному
образовательному учреждению «Профессиональный лицей
№ 27», ООО «Дальсервис» о при знании
недействительным договора аренды от 01.05.2003 №
372Ф, заключенного между ними, и применении
последствий недействительности ничтожной сделки в
виде возвращения в пользование лицею арендованных
обществом помещений, находящихся в здании общежития
лицея.
Решением суда первой инстанции от 05.08.2004 иск
удовлетворен: суд признал недействительным договор
аренды и обязал общество освободить спорные
помещения и передать их лицею.
Постановлением суда апелляционной инстанции от
30.09.2004 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановлением от 28.12.2004 указанные судебные акты
отменил и в удовлетворении иска отказал.
В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд
Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора
постановления суда кассационной инстанции
Генеральная прокуратура Российской Федерации просит
отменить этот судебный акт, ссылаясь на неправильное
применение судом норм материального права.
В отзывах на представление лицей и общество просят
оставить указанное постановление суда кассационной
инстанции без изменения, поскольку оно соответствует
действующему законодательству.
Управление в отзыве поддерживает доводы, приведенные
в представлении, и просит отменить названный
судебный акт.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в
представлении, отзывах на него и выступлении
присутствующего в заседании представителя
Генеральной прокуратуры Российской Федерации
Президиум считает, что оспариваемое постановление
суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение
суда первой инстанции и постановление суда
апелляционной инстанции оставлению без изменения по
следующим основаниям.
С согласия Комитета администрации Амурской области
по управлению государственным имуществом между
лицеем (арендодателем) и обществом (арендатором)
заключен договор аренды от 01.05.2003 № 372Ф,
согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает,
а арендатор принимает во временное владение и
пользование помещение общей площадью 2206,4 кв.
метра для использования под офис, гостиницу и в
целях организации работы дома торговли.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия с
01.05.2003 по 30.12.2003.
Как усматривается из материалов дела и установлено
судами первой и апелляционной инстанций,
арендованные помещения расположены в здании
общежития общей полезной площадью 3005,9 кв. метра,
находящемся в оперативном управлении лицея.
В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении
предприятий, учреждений, организаций допускается
только после перевода такого помещения в нежилое в
порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу п. 1 ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод
пригодных для проживания жилых домов и жилых
помещений в домах государственного и общественного
жилищного фонда в нежилые, как правило, не
допускается. В исключительных случаях такой перевод
может осуществляться по решению органов, указанных в
статье 8 Кодекса.
Согласно материалам дела в аренду были сданы как
нежилые помещения, так и помещения, предназначенные
для проживания студентов.
Таким образом, путем заключения оспариваемого
договора аренды большей части помещений (площадью
2206,4 кв. метра), расположенных в здании общежития
(площадью 3005,9 кв. метра), фактически осуществлен
перевод жилого специализированного дома (общежития)
в нежилое.
Судами первой и апелляционной инстанций сделан
правильный вывод о том, что перевод жилого
специализированного дома (общежития) и расположенных
в нем жилых помещений в нежилые произведен в
порядке, противоречащем жилищному законодательству.
В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации и Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» сделки, связанные с арендой
(имущественным наймом), безвозмездным пользованием,
а также иным, не связанным с проживанием граждан
использованием организациями жилых помещений,
которые не были переведены в нежилые в порядке,
установленном жилищным законодательством,
совершенные после введения в действие ГК РФ,
являются ничтожными по основаниям, предусмотренным
статьей 168 Кодекса (ст. 288 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор
аренды не соответствует требованиям закона.
Вывод же суда кассационной инстанции о неприменении
статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на
момент заключения оспариваемого договора) к спорным
правоотношениям, поскольку пользование общежитием
регулируется нормами, закрепленными в главе 4
указанного Кодекса, не основан на законе.
Нормы, содержащиеся в главе 4 ЖК РСФСР, носят общий
характер и должны применяться к отношениям по
использованию жилых домов и помещений, не связанным
с проживанием граждан, вне зависимости от
особенностей правового режима таких домов и
помещений. Поэтому оснований для отмены судом
кассационной инстанции решения суда первой и
постановления суда апелляционной инстанций не
имелось.
Таким образом, оспариваемое постановление
Федерального арбитражного суда Дальневосточного
округа от 28.12.2004
Судами первой и апелляционной инстанций сделан
правильный вывод о том, что перевод жилого
специализированного дома (общежития) и расположенных
в нем жилых помещений в нежилые произведен в
порядке, противоречащем жилищному законодательству.
В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации и Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» сделки, связанные с арендой
(имущественным наймом), безвозмездным пользованием,
а также иным, не связанным с проживанием граждан
использованием организациями жилых помещений,
которые не были переведены в нежилые в порядке,
установленном жилищным законодательством,
совершенные после введения в действие ГК РФ,
являются ничтожными по основаниям, предусмотренным
статьей 168 Кодекса (ст. 288 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор
аренды не соответствует требованиям закона.
Вывод же суда кассационной инстанции о неприменении
статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на
момент заключения оспариваемого договора) к спорным
правоотношениям, поскольку пользование общежитием
регулируется нормами, закрепленными в главе 4
указанного Кодекса, не основан на законе.
Нормы, содержащиеся в главе 4 ЖК РСФСР, носят общий
характер и должны применяться к отношениям по
использованиюжилых домов и помещений, не связанным с
проживанием граждан, вне зависимости от особенностей
правового режима таких домов и помещений. Поэтому
оснований для отмены судом кассационной инстанции
решения суда первой и постановления суда
апелляционной инстанций не имелось.
Таким образом, оспариваемое постановление
Федерального арбитражного суда Дальневосточного
округа от 28.12.2004
2003 имущество отражается в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в соответствии с Правилами ведения Единого реестра,
утв. постановлением Правительства РФ 12 ноября 2004
г.
б. Помещение (квартира) в многоквартирном доме
расположено на первом этаже или же помещения,
находящиеся непосредственно под «переводимой»
квартирой, не являются жилыми.
В свою очередь перевод нежилого помещения в жилое
помещение не допускается если:
такое помещение не отвечает установленным
требованиям или отсутствует возможность обеспечить
соответствие такого помещения установленным
требованиям;
право собственности на такое помещение обременено
правами какихлибо лиц.
Следует отдельно отметить, что в нежилое можно
перевести жилое помещение, если оно признано
непригодным для проживания по основаниям и в
порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст.
15 Жилищного кодекса РФ). В настоя щее время данный
порядок урегулирован Положением о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу (утв. постановлением
Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47)22. В нем
закреплены, вопервых, требования, которым должно
отвечать жилое помещение. В частности, жилые
помещения должны располагаться преимущественно в
домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с
функциональным зонированием территории. Несущие и
ограждающие конструкции жилого помещения, в том
числе входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме,
должны находиться в работоспособном состоянии, при
котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в
части деформативности (а в железобетонных
конструкциях в части трещиностойкости) не приводят к
нарушению работоспособности и несущей способности
конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают
безопасное пребывание граждан и сохранность
инженерного оборудования. Основания и несущие
конструкции жилого дома, а также основания и несущие
конструкции, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, не
должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к
их деформации или образованию трещин, снижающие их
несущую способность и ухудшающие эксплуатационные
свойства конструкций или жилого дома в целом.
|
