Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Справочная

Порядок согласования перепланировки
Пользователь жилого помещения
Обязанности нанимателя
Переустройство жилого помещения
Перепланировка жилого помещения
Экспликация площади квартиры
Виды переустройства и перепланировки
Работы по перепланировке
Работы по переустройству
Переустройство помещений
Что включает перепланировка
Основание проведения переустройства
Подготовка Проекта
Проектная документация
Согласие всех сособственников
Долевая собственность
Перевод жилого помещения в нежилое
Реконструкция
Отказ в согласовании переустройства
Что не допускается
Завершение переустройства
Обязанности исполнителя работ
Акт приемочной комиссии
Утверждение главой Администрации
Последствия самовольного переустройства
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение
Требования к помещениям
Экологические нормы
Износ зданий
Непригодными для проживания
Порядок признания помещения жилым
Документы для признания
Порядок перевода жилого помещения
Решение о переводе
Производство строительно-монтажных работ
Требования после перевода
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение
Анализ судебной практики


 

Перевод жилья в нежилой фонд

Новые услуги

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение
Перевод жилого помещения в нежилое помещение является коммерчески выгодным, поскольку доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис гораздо больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением. В то же время перевод жилой квартиры в нежилой фонд процесс достаточно дорогостоящий и длительный. Поэтому многие предприниматели задаются вопросом: нельзя ли предполагаемый офис «без перевода» разместить в приобретенной квартире? В связи с этим нужно знать, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, являются ничтожными.
Так, Прокурор Амурской области в защиту государственных интересов обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к государственному образовательному учреждению «Профессиональный лицей № 27», ООО «Дальсервис» о при знании недействительным договора аренды от 01.05.2003 № 372Ф, заключенного между ними, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в пользование лицею арендованных обществом помещений, находящихся в здании общежития лицея.
Решением суда первой инстанции от 05.08.2004 иск удовлетворен: суд признал недействительным договор аренды и обязал общество освободить спорные помещения и передать их лицею.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.09.2004 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 28.12.2004 указанные судебные акты отменил и в удовлетворении иска отказал.
В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции Генеральная прокуратура Российской Федерации просит отменить этот судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзывах на представление лицей и общество просят оставить указанное постановление суда кассационной инстанции без изменения, поскольку оно соответствует действующему законодательству.
Управление в отзыве поддерживает доводы, приведенные в представлении, и просит отменить названный судебный акт.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в представлении, отзывах на него и выступлении присутствующего в заседании представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлению без изменения по следующим основаниям.
С согласия Комитета администрации Амурской области по управлению государственным имуществом между лицеем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.05.2003 № 372Ф, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 2206,4 кв. метра для использования под офис, гостиницу и в целях организации работы дома торговли.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия с 01.05.2003 по 30.12.2003.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, арендованные помещения расположены в здании общежития общей полезной площадью 3005,9 кв. метра, находящемся в оперативном управлении лицея.
В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу п. 1 ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.
Согласно материалам дела в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания студентов.
Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды большей части помещений (площадью 2206,4 кв. метра), расположенных в здании общежития (площадью 3005,9 кв. метра), фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.
Судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен в порядке, противоречащем жилищному законодательству.
В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (ст. 288 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.
Вывод же суда кассационной инстанции о неприменении статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения оспариваемого договора) к спорным правоотношениям, поскольку пользование общежитием регулируется нормами, закрепленными в главе 4 указанного Кодекса, не основан на законе.
Нормы, содержащиеся в главе 4 ЖК РСФСР, носят общий характер и должны применяться к отношениям по использованию жилых домов и помещений, не связанным с проживанием граждан, вне зависимости от особенностей правового режима таких домов и помещений. Поэтому оснований для отмены судом кассационной инстанции решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций не имелось.
Таким образом, оспариваемое постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.12.2004
Судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен в порядке, противоречащем жилищному законодательству.
В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (ст. 288 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.
Вывод же суда кассационной инстанции о неприменении статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения оспариваемого договора) к спорным правоотношениям, поскольку пользование общежитием регулируется нормами, закрепленными в главе 4 указанного Кодекса, не основан на законе.
Нормы, содержащиеся в главе 4 ЖК РСФСР, носят общий характер и должны применяться к отношениям по использованиюжилых домов и помещений, не связанным с проживанием граждан, вне зависимости от особенностей правового режима таких домов и помещений. Поэтому оснований для отмены судом кассационной инстанции решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций не имелось.
Таким образом, оспариваемое постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.12.2004
2003 имущество отражается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Правилами ведения Единого реестра, утв. постановлением Правительства РФ 12 ноября 2004 г.
б. Помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под «переводимой» квартирой, не являются жилыми.
В свою очередь перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается если:
такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
право собственности на такое помещение обременено правами какихлибо лиц.
Следует отдельно отметить, что в нежилое можно перевести жилое помещение, если оно признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В настоя щее время данный порядок урегулирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47)22. В нем закреплены, вопервых, требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.


 

Перепланировка

Что такое перепланировка, переоборудование, перестройка.
Перепланировка и переустройство
Зачем нужен согласователь
Какую квартиру можно переделывать
Заблуждения на тему перепланировки
Золотые правила перепланировки
Регламент перепланировочных мероприятий
Перечень согласовательных инстанций
с чего начать ремонт
Технический паспорт на жилое помещение
Проектная документация
Дополнительные документы
Срок действия согласованной проектной документации
Коррекция проектной документации в ходе ремонта
Сдача объекта В эксплуатацию
Акт приемки
Комиссия при приемке работ
Внесение изменений по факту выполненных работ
Нестандартные ситуации
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Неузаконенная перепланировка
Последствия неузаконенной перепланировки
Руководящие документы и уполномоченные органы
Руководящие документы
Правила определения площади

   

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений, перевод жилья в нежилой фонд