Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Справочная

Порядок согласования перепланировки
Пользователь жилого помещения
Обязанности нанимателя
Переустройство жилого помещения
Перепланировка жилого помещения
Экспликация площади квартиры
Виды переустройства и перепланировки
Работы по перепланировке
Работы по переустройству
Переустройство помещений
Что включает перепланировка
Основание проведения переустройства
Подготовка Проекта
Проектная документация
Согласие всех сособственников
Долевая собственность
Перевод жилого помещения в нежилое
Реконструкция
Отказ в согласовании переустройства
Что не допускается
Завершение переустройства
Обязанности исполнителя работ
Акт приемочной комиссии
Утверждение главой Администрации
Последствия самовольного переустройства
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение
Требования к помещениям
Экологические нормы
Износ зданий
Непригодными для проживания
Порядок признания помещения жилым
Документы для признания
Порядок перевода жилого помещения
Решение о переводе
Производство строительно-монтажных работ
Требования после перевода
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение
Анализ судебной практики
 

Перевод жилья в нежилой фонд

Новые услуги

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Порядок узаконения самовольной перепланировки жилого помещения

Порядок узаконения самовольной перепланировки жилого помещения
Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии.
Проблема признания перепланировки законной встает и перед собственниками, и перед гражданами, проживающими в перепланированных муниципальных или государственных квартирах, если они хотят эти квартиры приватизировать, и перед лицами, наследующими перепланированные квартиры, так как оформление права собственности в регистрирующих органах без этого невозможно. Данное правило распространяется также и на тех собственников, которым перепланировка «досталась» от прежних жильцов.
Для признания перепланировки законной в судебном порядке нужно обратиться в органы БТИ для составления плана жилого помещения до и после перепланировки и его отражения в техническом паспорте.
Затем в специализированную проектную организацию, имеющую соответствующую лицензию, или органы архитектуры и градостроительства местной администрации для составления плана перепланировки с заключением архитектора о ее согласовании.
После этого следует обратиться с заявлениями:
1. В органы санитарно-эпидемиологического надзора о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии перепланированного помещения требованиям действующего санитарного законодательства.
2. В органы государственного пожарного надзора о выдаче заключения о соответствии выполненных работ по перепланировке квартиры требованиям противопожарных норм и правил.
Следует помнить, что в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Поэтому в суд необходимо представлять соответствующие заключения: техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к зданиям и помещениям, и Правилам пожарной безопасности. В зависимости от обстоятельств дела подлежат представлению заключения и других служб (например, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.). Не признается правильной практика, когда в суд вместо перечисленных заключений заявители представляют ксерокопии схем перепланировки квартир, на которых имеются штампы «согласовано» соответствующих служб, например, главного врача Межрайонного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, руководителя отделения Ростехинвентаризации и др.
Все полученные документы, а также копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и квитанцию об уплате госпошлины необходимо представить в районный суд по месту нахождения перепланированного помещения.
Ответчиком по данной категории дел является орган, осуществляющий согласование (районная администрация).
Если в результате перепланировки и (или) переустройства изменились площади квартиры, необходимо в исковом заявлении в обязательном порядке указывать новые параметры квартиры по состоянию на определенную дату. В случае, если площади не изменились, следует указывать о сохранении квартиры в перепланированном состоянии в соответствии с выданным техническим заключением. (Образец искового заявления см. приложение № 4). В. обратилась с исковым заявлением к администрации Волжского района г. Саратова о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Свои требования она мотивировала тем, что согласно договору купли-продажи от 19 августа 2003 г. является собственником перепланированного жилого помещения. В 2003 г. в квартире была произведена перепланировка, заключающаяся в демонтировании перегородки между комнатой и кухней, перегородки санузла, установлении новых стен между кухней и комнатой, присоединении части лестничной площадки, переоборудовании совмещенного санузла и коридора: выход из санузла стал осуществляться в коридор. В результате перепланировки изменились общая и жилая площадь помещения.
ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека», отдел Государственного пожарного надзора дали положительные заключения по перепланированному помещению. Перепланировка была согласована с Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации, составлен план перепланировки. Она также была согласована с МУ «ДЕЗ», на балансе которого находится данное жилое помещение. Из заключения архитектора следует, что несущие конструкции здания перепланировкой не затронуты, т. е. не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозы жизни и здоровью жильцов дома.
Администрация отказалась от согласования перепланировки указанного жилого помещения, пояснив, что она наделена полномочиями по выдаче разрешений на предполагаемую перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах, но не наделена полномочиями по принятию решения о сохранении самовольно переустроенных или перепланированных жилых помещений. Просила суд вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Учитывая, что указанной перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан, она не создает угрозу их жизни и здоровью, суд нашел, что помещение, принадлежащее В., можно сохранить в перепланированном состоянии.
Другой пример. В. обратилась в Сургутский городской суд с иском к Администрации г. Сургута о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии, мотивируя свои требования тем, что на основании договора социального найма она является нанимателем квартиры по адресу: В связи с необходимостью в приватизации квартиры, она обратилась в Сургутское отделение филиала ФГУП «РТИ» для изготовления техпаспорта на жилое помещение. В результате выезда техника было обнаружено несоответствие между изначальным планом квартиры и имеющимся состоянием, поэтому технический паспорт на квартиру выдан не был. Об имеющейся перепланировке она не знала. С целью получения согласований и заключений в отношении выполненной перепланировки она обратилась в компетентные органы. Согласно акта обследования СГАЛУП «Эксперт» было установлено, что кухня (4) объединена с коридором (5), совмещен проем входа в комнату (1), совмещен и расширен за счет коридора санузел с перестановкой оборудования и с присоединением комнаты (2). Экспертом сделан вывод, что перепланировка не коснулась несущих конструкций и не оказала влияния на их прочность и устойчивость. Согласно заключения ООО «Олюр» перепланировка не нарушила нормы и правила пожарной безопасности РФ. Филиалом Федерального государственного Учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по ХМАОЮгра в г. Сургуте и Сургутском районе» согласована перепланировка вышеуказанного жилого помещения.
В судебном заседании истица В. поддержала свои исковые требования о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что перепланировкой не
нарушаются права и законные интересы граждан, и это не создает угрозу их жизни и здоровью. Кроме того, требований по приведению жилого помещения в прежнее состояние к ней никто не предъявлял.
Представитель ответчика Администрации г. Сургута в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, в письменном виде сообщает, что грубых нарушений в перепланировке квартиры не выявлено, перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Сохранение произведенной перепланировки возможно, также просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица на стороне ответчика Государственной жилищной инспекции по г. Сургуту в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав истца, суд признал иск подлежащим удовлетворению. Член семьи нанимателя В. в письменном виде согласна с перепланировкой квартиры. Частичное несогласование Сургутским отделом инспектирования Госжилинспекции ХАААО перепланировки спорной квартиры в части совмещения и расширения за счет коридора санузла с перестановкой оборудования с присоединением спальной комнаты и присоединения колясочной и части коридора лестничного лифтового блока в связи с самовольным присоединением к квартире части общего имущества помещений в многоквартирном доме не могут являться основанием для отказа в удовлетворении данной части исковых требований, поскольку требования по приведению жилого помещения в прежнее состояние к истцу не предъявлялись. Истцом в свою очередь предоставлены доказательства /план квартиры, акт обследования СГМУП «Эксперт», заключение ООО «Олюр» и заключение филиала ФГУЗ «Центр Гигиены и эпидемиологии, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.
При таких обстоятельствах исковые требования истца о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии были удовлетворены в полном объеме11.
Следует отметить, что решения судов о сохранении помещений в перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки.
Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А. В. Е. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения.
Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена A.M.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду A.M.В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает. Копия решения суда Аой была направлена, указанное решение ею не обжалуется. Дочь истца совершеннолетия не достигла (№ 336682/2005 г.)1е.
В судебной практике имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования.
Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры № 5 в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метра. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метра, а также площадь кухни с 4,3 до 4,4 кв. метра, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метра. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства.
Решением суда от 8 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии.
В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 8 ноября 2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома ОАО относительно произведенных перепланировки и переустройства.
Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только лишь резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры № 4 З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО, который является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры №6 являются Иы B.C. и Л.Д. Согласие И.В. С. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры № 5 был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства Мым был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО не обжалуется.
Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома (№ 336678/2005 г.).
Другой пример. Признавая законным решение Балтийского районного суда от 7 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л..К администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.
Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире, находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра, судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии (№ 336677/2005 г.У9.
Следует отметить, что в некоторых городах закреплен и внесудебный порядок согласования самовольно произведенных перепланировок помещений. Так, постановлением главы города Ульяновска от 16 февраля 2007 № 645 утвержден Порядок принятия решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или о приведении такого помещения в прежнее состояние, согласно которому самовольно произведенные переустройство и (или) перепланировка могут быть согласованы органом, осуществляющим согласования с последующим внесением изменений в технический паспорт жилого помещения в следующем порядке. Заявление на имя Главы города подается собственником данного жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее заявитель) в Администрацию района города Ульяновска по месту нахождения помещения.
Собственниками жилых помещений могут выступать как физические лица (граждане), юридические лица (организации), индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, так и публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования). В случае, если жилое помещение находится в собственности граждан, с заявлением о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки на имя Главы города может обратиться как сам собственник, так и уполномоченное им лицо, от имени собственника юридического лица такое заявление вправе подавать уполномоченный им представитель. Если переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, заявление на имя Главы города подает наниматель такого помещения, занимающий его на основании договора социального найма, предварительно получив согласование на переустройство и (или) перепланировку от Управляющей компании, в управлении которой находится данный жилищный фонд.
К подаваемому заявлению прилагаются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (по факту);
- технический паспорт самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения (по факту);
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения (по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости сохранения самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Администрация района города регистрирует поступившее заявление и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Представленные документы рассматривает Администрация района и готовит проект постановления Главы города об утверждении решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по форме, утвержденной постановлением. Решение о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки принимается Главой города Ульяновска по результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня представления заявителем документов в Администрацию района.
В течение 3 рабочих дней со дня принятия Главой города решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения Администрация района города получает данное решение и копии постановления в отделе делопроизводства мэрии и выдает их под роспись заявителю или направляет ему заказным письмом по адресу, указанному в заявлении. Одна копия постановления остается в Администрации района города.
Постановление об утверждении решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для получения акта приемочной комиссии по форме, утвержденной настоящим постановлением. Акт приемочной комиссии утверждается постановлением Главы города, подготовку которого осуществляет Администрация района, и направляется отделом делопроизводства мэрии города в организацию (орган) по учету объектов недвижимости (УО ГУП БТИ или УФ ФГУП «Ростехинвентаризация»). Копии направляются в Администрацию района города. Контроль за выполнением решения о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки осуществляется Администрацией района города.
В случае, если самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения произведены с нарушением санитарных, градостроительных норм и правил, либо их сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, собственник или наниматель такого жилого помещение по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются Администрацией района города.
Таким образом, при необходимости узаконения самовольно произведенной перепланировки необходимо также изучить порядок, действующий на территории вашего муниципального образования.

 

Перепланировка

Что такое перепланировка, переоборудование, перестройка.
Перепланировка и переустройство
Зачем нужен согласователь
Какую квартиру можно переделывать
Заблуждения на тему перепланировки
Золотые правила перепланировки
Регламент перепланировочных мероприятий
Перечень согласовательных инстанций
с чего начать ремонт
Технический паспорт на жилое помещение
Проектная документация
Дополнительные документы
Срок действия согласованной проектной документации
Коррекция проектной документации в ходе ремонта
Сдача объекта В эксплуатацию
Акт приемки
Комиссия при приемке работ
Внесение изменений по факту выполненных работ
Нестандартные ситуации
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Неузаконенная перепланировка
Последствия неузаконенной перепланировки
Руководящие документы и уполномоченные органы
Руководящие документы
Правила определения площади

 

 

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений, перевод жилья в нежилой фонд