Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Справочная

Порядок согласования перепланировки
Пользователь жилого помещения
Обязанности нанимателя
Переустройство жилого помещения
Перепланировка жилого помещения
Экспликация площади квартиры
Виды переустройства и перепланировки
Работы по перепланировке
Работы по переустройству
Переустройство помещений
Что включает перепланировка
Основание проведения переустройства
Подготовка Проекта
Проектная документация
Согласие всех сособственников
Долевая собственность
Перевод жилого помещения в нежилое
Реконструкция
Отказ в согласовании переустройства
Что не допускается
Завершение переустройства
Обязанности исполнителя работ
Акт приемочной комиссии
Утверждение главой Администрации
Последствия самовольного переустройства
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение
Требования к помещениям
Экологические нормы
Износ зданий
Непригодными для проживания
Порядок признания помещения жилым
Документы для признания
Порядок перевода жилого помещения
Решение о переводе
Производство строительно-монтажных работ
Требования после перевода
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение
Анализ судебной практики


 

Перевод жилья в нежилой фонд

Новые услуги

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Административная ответственность

Административная ответственность
Постановление, касающееся привлечения к административной ответственности за переустройство (перепланировку) объекта нежилого фонда без оформления разрешительных документов, может быть обжаловано по основаниям недоказанности обстоятельств того, что перепланировка помещения произведена именно собственником либо по иным основаниям.
Так, Закрытое акционерное общество «Рябинка» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными и об отмене предписания Государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов нежилого фонда г. Москвы от 08.09.04 № 60839 о получении разрешения на проведенную перепланировку и постановления Административной комиссии по рассмотрению правонарушений в сфере учета и использования объектов нежилого фонда города Москвы от 16.02.05 о привлечении общества к административной ответственности.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, оспариваемое по делу постановление комиссии признано незаконным и отменено полностью.
Не согласившись с решением и постановлением, комиссия подала кассационную жалобу, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт. При этом сослалась на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права.
Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 286АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ЗАО «Рябинка» на основании договора аренды, заключенного с Западным территориальным агентством Комитета по управлению имуществом г. Москвы, использует под магазин нежилые помещения общей площадью 232,7 кв.м. При проведении проверки указанных помещений Госгоринспекция установила факт их несанкционированной перепланировки. В связи с чем выдала обществу предписание о получении в срок до 08.01.05 в установленном порядке разрешения на проведенную перепланировку.
Впоследствии Госгоринспекция провела повторную проверку арендуемых обществом помещений, в ходе которой выявила факт неисполнения выданного предписания и зафиксировала его в протоколе. По факту нарушения порядка и правил учета и использования объекта нежилого фонда, выразившегося в невыполнении в установленный срок выданного Госгоринспекцией предписания, комиссия вынесла постановление о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 12 Закона г. Москвы от 03.07.02 № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» (далее Закон о контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда), в виде штрафа в размере 10 000 рублей.
Общество не согласилось с постановлением комиссии от 16.02.05 и оспорило его в судебном порядке.
Удовлетворяя заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об отсутствии правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности.
Данный вывод судов является правильным в связи со следующими обстоятельствами.
Объективную сторону правонарушения, предусмотренного п. 1 ст. 12 Закона о контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда, составляет невыполнение либо ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания, выданного Госгоринспекцией в пределах ее компетенции.
Суды двух инстанций установили, что перепланировка в арендуемом обществом помещении произведена прежним пользователем. Заявитель никакого переустройства не производил. Также правильно отметили, что законодательством прямо не предусмотрена обязанность арендатора, не производившего переоборудование помещения без соответствующего разрешения, получить такое разрешение.
Предметом обсуждения судов двух инстанций была ссылка комиссии на п. 6 ст. 11 Закона г. Москвы «О порядке переустройства в жилых домах на территории города Москвы», предусматривающий обязанность лиц, имеющих право пользования помещениями, переустройство которых произведено до возникновения указанного права, оформить и зарегистрировать переустройство. Суды правильно отметили, что названный Закон регулирует порядок оформления переустройства помещений, в т. ч. нежилых, в жилых домах и не распространяется на правоотношения по аренде нежилых помещений в нежилом здании. Обязанность общества по оформлению перепланировки, произведенной прежним арендатором помещений не была предусмотрена и в договоре аренды нежилых помещений, заключенном с обществом.
Суды обсудили ссылку комиссии на то, что новый арендатор стал правопреемником прав и обязанностей прежнего арендатора, и обоснованно отклонили ее как несоответствующую требованиям законодательства. При этом отметили, что согласно планов БТИ от 22.09.1980 и от 28.10.1998 сведения о перепланировке без получения разрешения имелись и ранее, по состоянию на 01.10.1996.
Ссылка комиссии на п. 2 распоряжения Правительства Москвы от 22.04.1996 № 503РЗП, п. 2 приложения №3 к распоряжению мэра Москвы от 08.04.1997 № 273РМ признана судами первой и апелляционной инстанций несостоятельной, поскольку они не устанавливают обязанность нового арендатора по оформлению произведенной прежним арендатором перепланировки, а предусматривают виды работ, на которые требуется оформление разрешений соответствующих служб, по проведению перепланировки. Суды оценили довод комиссии относительно применения в данном случае положений постановления Правительства г. Москвы от 09.10.01 № 902ПП и обоснованно его отклонили, верно указав при этом, что названным постановлением на арендатора помещения не возложена обязанность по получению разрешения на произведенную прежним пользователем помещения перепланировку. Напротив, п. 3 этого постановления предусмотрено, что при выявлении в ходе проверки оформления имущественных отношений или инвентаризации малозначительной несанкционированной перепланировки нежилого помещения, не затрагивающей несущих конструкций, давности перепланировки, установленной непричастности владельца помещения к его несанкционированному переустройству или невозможности установить лицо, совершившее это нарушение, договор (контракт) оформляется с учетом согласия юридического (физического) лица оформить выявленное незаконное переустройство в установленном порядке. Аналогичная позиция собственника объекта нежилого фонда, касающаяся выявления в ходе проверки нежилого помещения несанкционированной перепланировки и установленной непричастности владельца к его несанкционированному переустройству, приведена в п. 1 примерного договора аренды нежилого фонда, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 09.10.01 г. № 902ПП.
Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, приводимые сторонами по делу доводы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что неоформление обществом разрешения, указанного в предписании Госгоринспекции, в данном конкретном случае не может служить основанием для применения ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 12 Закона о контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда.
Довод кассационной жалобы о том, что суды фактически предрешили в оспариваемых актах вопрос о незаконности предписания № 60839, отклоняется судом кассационной инстанции. Пунктом 1 статьи 12 названного Закона установлена ответственность за неисполнение законного предписания Госгоринспекции. В связи с чем, проверяя законность вынесенного комиссией постановления о привлечении общества к административной ответственности за неисполнение выданного Госгоринспекцией предписания, суды первой и апелляционной инстанций правомерно дали оценку доводам общества об отсутствии у него обязанности по оформлению произведенной прежним арендатором перепланировки помещения. Без обсуждения этого вопроса суд не мог сделать вывод о правомерности применения к обществу административного наказания.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены принятых по делу судебных актов .
Необходимо помнить, что законодательство об административных правонарушениях состоит из Кодекса об административных правонарушениях РФ и принимаемых в соответствии с ним законов субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях. Поэтому законами субъектов РФ об административных правонарушениях могут быть оговорены и более жесткие меры наказания за данное правонарушение.
Административная ответственность за самовольную перепланировку нежилых помещений закрепляется также в нормативных правовых актах субъектов РФ.
Так, Производственно-коммерческое закрытое акционерное общество «ССК» обратилось в арбитражный суд г. Москвы к Административной комиссии по рассмотрению правонарушений в сфере учета и использования объектов нежилого фонда г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности за использование нежилого помещения без оформ ления правоустанавливающих документов и проведение переоборудования нежилого помещения без оформления разрешительной документации.
Решением от 24.06.2005 г. арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении заявления отказано. Постановлением от 03.08.2005 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество в кассационной жалобе просит об их отмене, как вынесенных с нарушением ст. 11 Закона г. Москвы № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы».
По мнению общества, выводы арбитражного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Доказательствам, имеющимся в деле, судом была дана ненадлежащая оценка. Перепланировка была произведена иными лицами, поэтому привлечение общества к ответственности неправомерно.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества доводы кассационной жалобы поддержал, просил судебные акты отменить, как неправомерные.
Проверив правильность применения арбитражным судом г. Москвы и Девятым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.
Как видно из материалов дела, постановлением от 27.04.2005 г. по делу № 1978/38281/4к105 Административной комиссией по рассмотрению правонарушений в сфере учета и использования объектов нежилого фонда г. Москвы ЗАО ПК «ССК» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 8 и п. 1 ст. 11 Закона г. Москвы от 03.07.2002 г. № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы», выразившегося в занятии нежилого помещения безоформления правоустанавливающих документов, а также переустройстве (перепланировке и переоборудовании) нежилого помещения без оформления разрешительных документов, и назначено наказание в виде штрафа в сумме 20 ООО рублей.
Использование объектов нежилого фонда без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов на объект нежилого фонда в силу ст. 8 Закона влечет наложение административного штрафа на юридических лицот 200 до 300 минимальных размеров оплаты труда.
Соглашаясь с выводами комиссии, судебные инстанции указали, что в соответствии с п. 1 ст. 11 Закона г. Москвы № 38 от 03.07.2002 г. переустройство (перепланировка, переоборудование) объекта нежилого фонда без оформления разрешительных документов на переустройство объекта нежилого фонда, а также возведение пристроек без постановки на учет и оформления прав владения недопустимо и влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда.
Административная комиссия по рассмотрению правонарушений в сфере учета и использования объектов нежилого фонда г. Москвы в силу ст. ст. 16,17 вышеуказанного закона впра ее была рассматривать дело о перепланировке нежилого помещения без разрешительных документов.
В качестве доказательств переоборудования и перепланировки нежилого помещения комиссией представлен протокол о совершении правонарушения, в котором зафиксирован факт перепланировки, и другие данные.
Факт занятия нежилого помещения без оформления правоустанавливающих документов также установлен, обществом не оспаривается.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, в том числе поэтажный план ВТИ, из которого следует, что перепланировка помещений была произведена ЗАО «ССК», ар витражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что взыскание на общество наложено уполномоченным органом в пределах своей компетенции, в соответствии с действующим законодательством, с учетом фактических обстоятельств дела.
Других данных, опровергающих выводы суда, заявителем не представлено.
Неосновательным является довод кассационной жалобы о перепланировке занимаемых обществом помещений иным лицом, поскольку согласно документам, имеющимся в материалах дела на момент занятия помещений другим арендатором (1996 г.), перепланировка помещений произведена не была. Указанное обстоятельство получило надлежащую оценку суда.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется .
Во-вторых, помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность за свой счет и в разумные сроки привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Порядок выполнения таких работ определяет орган, осуществляющий согласование. Данное требование распространяется и на нанимателя жилого помещения по договору социального найма. При этом внесение штрафа за проведение несанкционированных работ не освобождает виновных от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.
В данном случае следует однако отметить, что суды при рассмотрении исковых заявлений об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние не всегда возлагают эту обязанность именно на собственника (нанимателя), обосновывая это тем, что требовать устранения нарушений можно лишь от того, кто их совершил.
Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по заявлению ТУП г. Москвы ДЕЗ района Дорогомилово к ООО «Калинка» об обязании привести помещение в первоначальное состояние, установил: иск предъявлен об обязании ответчика привести помещения, расположенные по адресу: г.Москва, Кутузовский прт., находящиеся в собственности ответчика, в соответствие с первоначальным проектом. Исковые требования мотивированы тем, что в данных помещениях произведена перепланировка без оформления надлежащей разрешительной документации. Здание, в котором расположены эти помещения, находится на балансе истца. Ответчик против иска возражал, указывая, что ответчик является ненадлежащим, перепланировка произведена не ответчиком, а другой организацией, арендующей принадлежащие ответчику на праве собственности помещения; перепланировка производится в соответствии с проектом, утвержденным Мосжилпроектом.
Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Как усматривается из материалов дела и подтвердили представители обеих сторон, в указанных выше помещениях, принадлежащих ответчику на праве собственности, площадью 387,9 кв.м, действительно произведена перепланировка без получения разрешения компетентного органа исполнительной власти. Однако произведена она не ответчиком, а ООО «МССпроект», арендующим данные помещения у ответчика.
Суд считает, что требовать устранения нарушений можно лишь от того, кто их совершил. Довод истца о том, что ответчик должен привести помещение в первоначальное состояние только потому, что он является собственником помещений, не основан на законе. ООО «МССпроект» на основании договора аренды является правомерным пользователем помещений, и возложение на ответчика обязанности по проведению
какихлибо работ в этих помещениях будет нарушать права ООО «МССпроект» как арендатора.
В связи с этим суд счел, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику и в иске ГУП г. Москвы ДЕЗ района Дорогомилово к ООО «Калинка» об обязании привести помещения в первоначальное состояние отказал .
Кроме того, если арендатором произведена перепланировка без согласия собственника, последний имеет право потребовать досрочного расторжения договора в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ: «Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков».
В Арбитражный суд города Москвы поступило исковое заявление ЗАО «Балашихинские автомобильные краны и манипуляторы» к ООО «РусмедКонтракт» (третье лицо: ООО «Нова Кэш энд Кэри») о расторжении договора аренды производственных помещений от 02.07.98 и об обязании ответчика передать истцу в освобожденном виде нежилое помещение.
Истец в судебном заседании исковые требования подтвердил, в обоснование иска указывает на ряд нарушений ответчиком условий договора аренды, в частности, на произведенную ответчиком без согласования с истцом перепланировку нежилого помещения; использование помещения ответчиком не по назначению, предусмотренному договором аренды; нарушения ответчиком правил пожарной безопасности; а также на осуществление в переданном ответчику помещении без согласования с истцом торговой деятельности организацией ООО «Нова Кэш энд Кэрри», привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Истец полагает, что ответчиком допускаются неоднократные нарушения условий договора, нарушения являются существенными, в связи с чем просит расторгнуть договор аренды на основании п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Ответчик иск не признал, представил суду возражения, в которых указал, что перепланировка помещения им не производилась, а выполнены ремонтновосстановительные работы в соответствии с приложением № 1 к акту приемапередачи арендуемого объекта; условие об использовании арендованных помещений в качестве складского и торгового комплекса было согласовано с истцом на стадии заключения договора; передача помещения в субаренду другим организациям с истцом была согласована; выявленные нарушения требований пожарной безопасности своевременно устранялись и для расторжения договора по данному основанию истцом пропущен срок исковой давности; а также считает, что истец злоупотребляет своим правом, искусственно создавая обстоятельства, которые могут являться основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего. При рассмотрении дела установлено, что истец является собственником здания (блока складов) общей площадью 8535,9 кв.м. Объект недвижимого имущества имеет номер в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и право собственности истца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Между истцом и ответчиком 02.07.98 был заключен договор аренды производственных помещений № 77х, по условиям которого истец передал ответчику в долгосрочную аренду складское помещение (блок складов) общей площадью 8535,9 кв.м и оборудование согласно приложения № 1. Договор аренды зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой. Согласно п.1.5 договора аренды арендуемое имущество предоставляется в рабочем состоянии, без учета потребности арендатора в перепланировке, переоборудовании и текущем ремонте. Из приложения № 1 к акту приемапередачи арендуемого объекта видно, что помещение склада на момент его передачи арендатору состояло из двух модулей облегченных металлических конструкций типа «ЛЛолодечно» общей площадью 8112 кв.м, стены из металлических трехслойных панелей подлежали частичному ремонту, необходима была полная замена мягкого ковра и минераловатного утеплителя кровли, система отопления и вентиляции требовала доведения до рабочего состояния, ремонта требовали пол, встроенные помещения холодильников и офисные помещения, существующие сети водопровода, канализации и электросети не эксплуатировались.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:
- поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет ремонт;
- не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта арендуемых помещений без согласия арендодателя;
соблюдать правила пожарной безопасности;
- заключать договоры субаренды только по согласованию с арендодателем;
- по окончании срока аренды вернуть полученное имущество арендодателю в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа.
Согласно представленной в материалы дела экспликации технического паспорта Балашихинского БТИ общая полезная площадь здания (блока складов, инвентарный №7411) по внутреннему обмеру составляла 8535,9 кв.м, что соответствует общей площади складских помещений , указанной в п. 1.1 договора аренды. Из экспликации и поэтажного плана усматривается, чтоздание состояло из двух основных складских помещений, а также встроенных помещений первого и второго этажей.
Согласно экспликации технического паспорта ГУП «БТИ Балашихинского района общая полезная площадь этого же здания по внутреннему обмеру составила 9099,3 кв.м. Из экспликации и поэтажного плана здания видно, что внутренняя перегородка между основными складскими помещениями отсутствует, изменен состав встроенных помещений первого и второго этажей за счет дополнительных встроенных помещений (дополнительных тепловых узлов, кабинетов, складских антресолей и т.п.). Из примечания, имеющегося в экспликации, видно, что площадь изменилась в результате перепланировки здания.
С момента заключения договора аренды и передачи здания арендатору, оно находится в фактическом владении ответчика. Следовательно, перепланировка внутреннего пространства принадлежащих истцу складских помещений исходя из данных БТИ по состоянию на момент заключения договора и на 2003 год произведена ответчиком. Указанные обстоятельства опровергают утверждение ответчика о том, что перепланировка здания им не производилась, а были выполнены лишь ремонтновосстановительные работы переданного в аренду имущества, подлежащие выполнению в соответствии с приложением к акту приемапередачи объекта от 29.07.98.
Ссылку ответчика на письмо истца от 23.10.98 № С 12158 в администрацию Балашихинского района, как на доказательство согласования с истцом перепланировки здания арендатором, суд считает необоснованной, поскольку указанное письмо было направлено в тот же период времени, когда была произведена инвентаризация переданного в аренду здания Балашихинским БТИ в октябре 1998 года. В результате инвентаризации не выявлено изменения площади объекта в сравнении с его состоянием на момент передачи в аренду ответчику. Указанное письмо истца фактически подтверждает, что истцу на тот период было известно о выполненных ответчиком ремонт ных работах, не изменяющих планировку переданного в аренду здания.
Довод ответчика о согласовании истцом перечня видов работ, подлежащих выполнению, суд также отклоняет, поскольку отметка о согласовании на сопроводительном письме ответчика выполнена главным инженером ЗАО «БАКМ», который, как пояснил истец, не имел полномочий разрешать сторонней организации проведение работ на принадлежащем истцу объекте. Устав ЗАО «БАКМ» (в редакции от 19.06.96) предусматривал, что руководство текущей деятельностью общества осуществлялось единоличным исполнительным органом генеральным директором, только он имел право без доверенности действовать от имени общества и представлять интересы общества в отношениях с другими лицами. Главному инженеру такие полномочия учредительными документами ЗАО «БАКМ» предоставлены не были, и доказательств наличия у главного инженера таких полномочий ответчиком не представлено. Кроме того, на представленных ответчиком копиях документов отсутствуют отметки ЗАО «БАКМ» о получении этих предложений на согласование (утверждение), из справки ЗАО «БАКМ» от22.06.2006 следует, что от ответчика перечень видов работ к договору аренды № 77х истцу вообще не поступал.
Произведенная ответчиком перепланировка арендуемого имущества, использование здания для осуществления складской и торговой деятельности подтверждены и иными материалами дела: сообщением заместителя главы администрации городского округа Балашиха о результатах проверки использования склада ООО «РусмедКонтракт», актом осмотра блока складов.
В связи с этим суд счел подтвержденной материалами дела перепланировку арендуемого помещения ответчиком без согласия истца, в виде изменения внутреннего пространства арендуемого здания, возведения дополнительных встроенных помещений. Перепланировка здания связана с изменением назначенияарендованного имущества, которое эксплуатируется ответчиком в качестве торговоскладского комплекса.
На основании изложенного суд счел, что ответчик пользуется арендованным имуществом с неоднократными существенными нарушениями условий договора аренды, его пунктов 1.1 и 4.2, а также пунктов 1 и 2 ст. 615 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ, данное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.
Письменное предупреждение о необходимости устранения нарушений договора аренды было направлено истцом ответчику 20.02.2006 и получено ответчиком 26.02.2006. Предложение о расторжении договора аренды в связи с допущенными нарушениями направлено истцом ответчику 07.03.2006 и получено ответчиком 13.03.2006.
Поскольку нарушения условий договора ответчиком устранены не были, согласия на расторжение договора ответчик не дал, договор аренды производственных помещений подлежит досрочному расторжению в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пункт 4.2 договора аренды предусматривает, что арендатор обязуется по окончании срока аренды вернуть полученное имущество арендодателю в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Суд считает обоснованными доводы истца, что под надлежащим состоянием понимается освобождение арендованного здания от имущества ответчика и имущест ва других лиц, находящегося в арендованном здании с ведома ответчика.
На основании изложенного суд решил расторгнуть договор аренды от 2.07.98 № 77х, заключенный между ЗАО «БАКМ» и ООО «РусмедКонтракт», и обязать ООО «РусмедКонтракт» передать ЗАО «БАКМ» в освобожденном виде нежилое помещение .
Наконец, если незаконная перепланировка нежилого помещения, произведенная арендатором помещения, привела к возникновению ущерба у собственника этого помещения, связанного с приведением нежилого помещения в первоначальный вид, с арендатора данный ущерб подлежит взысканию.
Так, Арбитражным судом г. Москвы было рассмотрено в судебном заседании дело по иску ИП Катанян В.А. к ответчику ООО «Химчистка «АСТА» о взыскании 50 ООО руб., необходимых для возмещения ущерба, причиненного перепланировкой помещения, штрафа в сумме 275 442 руб. за незаконную перепланировку, задолженности по арендной плате за период с 01.03.2005 по 17.03.2005 в сумме 16 405 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы в сумме 59 850 руб., арендной платы в двойном размере в сумме 59 850 руб. за время неправомерного пользования помещением на основании договора аренды от 17.12.2004 № 1, а также об обязании ответчика освободить помещение общей площадью 119,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Н.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав представленные документы, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим обстоятельствам. Как усматривается из материалов дела, между ИП К. (арендодатель) и ООО «Химчистка АСТА» (арендатор) был заключен договор аренды от 17.12.2004 № 1, согласно которому ответчику передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 119,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Н., состоящее из: 1 этаж, помещение I, комната № 16. Договор заключен на срок с 17.12.2004 по 17.03.2005.
21.01.2005 между К. (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор куплипродажи нежилого помещения общей площадью 119,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Н., о чем в ЕГРП сделана запись регистрации и выдано свидетельство о государственной регистрации права, о чем письмом был извещен ответчик. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. По условиям договора аренды (п. 5.1.1) ответчик за аренду нежилого помещения обязан производить ежемесячные платежи не позднее 15го числа текущего месяца в сумме 29925 руб. Однако, в нарушение принятых обязательств за ответчиком образовалась задолженность в сумме 16 405 руб. за период с 16.03.2005 по 07.07.2005. За просрочку платежей договором аренды (п. 7.2) установлена ответственность в виде пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком допущены просрочки в оплате аренды, то истцом начислена на ответчика неустойка в виде пени в сумме 22 967руб. за период с 16.03.2005 по 07.07.2005.
Поскольку доказательств оплаты долга и пени суду не представлено, требования о их взыскании суд счел подлежащими удовлетворению.
Как усматривается из представленного истцом поэтажного плана от 28.03.2005, в арендуемых помещениях ответчиком была произведена перепланировка помещений. Пунктом 4.2.13 договора аренды запрещено арендатору производить перепланировку и переоборудование нежилого помещения без письменного разрешения арендодателя. Однако, как усматривается из представленного истцом поэтажного плата от 28.03.2005
в арендуемых помещениях ответчиком была произведена перепланировка помещений, без согласия с истцом и получения надлежащей разрешительной документации.
Пунктом 7.3 договора аренды установлено, что в случае проведения реконструкции и перепланировки арендатором нежилого помещения без получения согласия арендодателя и разрешения, оформленного в установленном порядке, арендатор выплачивает арендодателю штраф в сумме 10 ООО долларов США в течение 3х банковских дней с даты обнаружения перепланировки либо реконструкции нежилого помещения. Сумма штрафа на дату подачи искового заявления в рублях по курсу ЦБ РФ составила 275 442 руб., которая также подлежит взысканию с ответчика.
Проведение ответчиком незаконной перепланировки нежилого помещения привело к возникновению у истца ущерба, связанного с восстановлением нежилого помещения в первоначальный вид. В связи с чем с ответчика подлежит взысканию ущерб, причиненный истцу в сумме 285 298 руб. Об коп., который подтвержден договором от 05.02.2005 № б/н, актом сдачиприемки №4от11.04.2005, квитанцией по приходному кассовому ордеру от 11.04.2005 № 35 и сметой № 88.1 ремонта помещений.
Истец письмом от 22.02.2005 № б/н уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 18.03.2005 и предложил освободить нежилое помещение.
В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Исходя из указанных норм гражданского законодательства договор аренды от 17.12.2004 № 1 прекращен с 18.03.2005, и в силу ст. 622 ГК РФ ответчик обязан возвратить истцу арендованное помещение. Ответчиком эта обязанность не выполнена, в связи с чем судом удовлетворяется требование истца об обязании ответчика освободить арендованные нежилые помещения.
В соответствии с п.7.4 договора аренды от 17.12.2004 № 1, в случае, если арендатор не освободил нежилое помещение по истечении срока действия договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за все время неправомерного использования нежилым помещением. Поскольку договор аренды прекращен с 18.03.2005, а истец до настоящего времени занимает спорное нежилое помещение, то правомерно требование истца о взыскании с ответчика 219 450 руб. за период неправомерного занятия помещения с 18.03.2005 по 07.07.2005, которое также подлежит взысканию.
На основании вышеизложенного суд решил взыскать с ООО «Химчистка АСТА» в пользу индивидуального предпринимателя Катаняна В.А. задолженность в сумме 16 405 руб., 275 442 руб. штрафа, 285 298 руб. Об коп. возмещения ущерба, 22 967руб. пени, 219 450руб. штрафных санкций за неправомерное пользование помещением, 16 695 руб. 65 коп. расходов по уплате госпошлины и обязать ООО «Химчистка АСТА» освободить помещение™.
Следует отметить еще одну особенность рассмотрения данной категории дел: истец всегда должен представлять доказательства того, что ответчик произвел те действия по перепланировке помещения, об устранении которых заявлен иск.
Так, Арбитражный суд рассмотрел дело по иску акционерного общества «РУХОЛД АГ» к ЗАО «ВЕСТА» о прекращении нарушения прав истца пользования и распоряжения комнатами 14, 14а, в том числе:
- восстановить в первоначальное состояние дверные проемы (осуществить их разбетонирование) со стороны истца;
- восстановить (перепланировать) комнату (помещение) 14а в помещении пожарной (аварийной) лестницы;
- демонтировать и вывезти из указанных помещений оборудование (насосную и электрощитовую подстанцию), необходимое для функционирования комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул.Н.; прекратить разрушение несущей стены здания (расширение арочного проезда);
- прекратить чинить препятствия в пользовании и распоряжении имуществом, принадлежащем истцу на праве собственности.
Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на то, что истец не является собственником спорной комнаты № 14а, а также на то, что требования к ответчику заявлены необоснованно, так как он не совершал действий, указанных в предмете заявленных исковых требований; ответчик указывает на то, что все работы, которые он производил на объекте, велись им вне пределов границы здания.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, истец является собственником всего здания площадью 8793,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Указанное здание истец приобрел у ООО «ИнТехКом» по договору куплипродажи от 11.03.2005 и у ООО «СТРОЙМАСТЕР» по договору куплипродажи от 11.03.2005. Согласно передаточным актам истец получил помещения здания от вышеназванных продавцов; в актах не отражены никакие недостатки передаваемых помещений.
Ответчик являлся инвестором и осуществлял реконструкцию здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Н. в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 243 от 30.03.99 «О реконструкции зданий по улице Никольской, д. 10/2, строения 1 и ЗАВ».
Ответчик отрицает, что произвел какиелибо работы по перепланировке или переоборудованию спорных комнат. Истец не представил доказательств того, что ответчик произвел те действия, об устранении которых заявлен иск (забетонировалдверной проем, перепланировал комнату, разрушил несущую стену здания).
Односторонние акты истца (составленные без участия представителей ответчика) от 06.10.2005, 03.02.2006, объяснения заместителя управляющего истца от 03.02.2006, письма истца от 01.11.2005, 16.11.2005, 16.06.2006, 20.04.2006, 30.08.2006 письмо административнотехнической инспекции от 12.05.2006, письмо Мосгорстройнадзора от 17.07.2006, фотографические снимки истца не могут служить доказательством того, что это ответчик произвел указанные действия. Напротив, как уже было указано выше, с 11.03.2005 все здание было передано истцу. В письмах № 205 от 21.11.2005, №208 от 23.11.2005 ответчик сообщал истцу только о производимых работах во внутридворовой территории и рассмотрении рабочей документации по реконструкции арочного проезда. В письме № 209 от 24.11.2005 ответчик сообщал истцу о приостановлении работ по укреплению и усилению арки. Не представлены доказательства, подтверждающие объем выполненных работ по расширению арки, не доказана необходимость приведения ее в первоначальное состояние. В письме № 213 от 25.11.2005 ответчик сообщал истцу о работах, произведенных по благоустройству здания. Однако материалами дела не подтверждается, что ответчик забетонировал дверной проем в комнату № 14а. При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований и обязании ответчика восстановить помещения не подлежат удовлетворению.
Кроме того, несмотря на то что согласно свидетельству о государственной регистрации за истцом зарегистрировано право собственности на все здание, в перечне помещений комнаты № 14, в отношении которой заявлен иск, нет. Таким образом, необоснованными являются доводы истца о комнате № 14. Если в здании истца, принадлежащем ему на праве собственности, в результате перепланировки образовалась комната № 14, истец в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе распоря диться ею по своему усмотрению: зарегистрировать на нее права в установленном законом порядке, либо привести ее в первоначальное состояние.
Предписанием государственной противопожарной службы от 04.07.2006 именно истцу, а не ответчику предписано восстановить эвакуационный выход № 14а из подвального помещения.
Кроме того, истец не представил доказательств того, что ответчик чинит ему какиелибо препятствия в пользовании и распоряжении его имуществом.
На основании изложенного суд принял решение в иске отказать .
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном выше порядке.
В судебной практике в этой связи возникли вопросы: «Согласно п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов?»
Ответ был дан следующий: в ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может .
 

Перепланировка

Что такое перепланировка, переоборудование, перестройка.
Перепланировка и переустройство
Зачем нужен согласователь
Какую квартиру можно переделывать
Заблуждения на тему перепланировки
Золотые правила перепланировки
Регламент перепланировочных мероприятий
Перечень согласовательных инстанций
с чего начать ремонт
Технический паспорт на жилое помещение
Проектная документация
Дополнительные документы
Срок действия согласованной проектной документации
Коррекция проектной документации в ходе ремонта
Сдача объекта В эксплуатацию
Акт приемки
Комиссия при приемке работ
Внесение изменений по факту выполненных работ
Нестандартные ситуации
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Неузаконенная перепланировка
Последствия неузаконенной перепланировки
Руководящие документы и уполномоченные органы
Руководящие документы
Правила определения площади

   

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений, перевод жилья в нежилой фонд